劉喜長、楊艷光、劉金杰委員：

你們提出的關于加強老舊小區(qū)改造和物業(yè)規(guī)范化管理的建議（并）已收悉，現(xiàn)答復如下：

一、充分發(fā)揮業(yè)主委員會重要作用

目前，業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立較為困難，群眾缺乏參與小區(qū)事務的熱情，參與度還不高，業(yè)主大會難以召開，代表業(yè)主維權的組織欠缺。成立業(yè)主委員會涉及原有利益鏈被打破和社區(qū)、小區(qū)、業(yè)主多方關系格局調整等復雜問題，個別開發(fā)企業(yè)不愿放棄前期物業(yè)管理利益，一些小區(qū)成立業(yè)主委員會遇到一定阻力。同時，已經(jīng)成立的業(yè)主委員會缺乏規(guī)范管理，不能很好代表業(yè)主利益，個別業(yè)主委員會存在超越職權、濫用職權問題，損害業(yè)主合法權益。

下一步要強化業(yè)主委員會職能，提升業(yè)主自治管理水平。物業(yè)管理不單單是物業(yè)企業(yè)的事，更是業(yè)主的權利和責任，物業(yè)管理條例規(guī)定了業(yè)主委員會是業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的自治組織，履行法定職責和業(yè)主大會賦予的其他職責。明確了業(yè)主委員會是業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的“自治組織”屬性，從而確定了其法律地位，定性其成員履職的職務性，實現(xiàn)對有罪行為訴訟審判的制度銜接。要大力宣傳有關物業(yè)管理的法律法規(guī)，讓廣大居民增強法治意識和責權意識，加強對業(yè)主委員會的指導和監(jiān)督，明確物業(yè)管理是業(yè)主管理，樹立物業(yè)服務是商品消費的觀念，主動依法參與物業(yè)管理，增強業(yè)主自治管理的自覺性，促進業(yè)主自律和民主決策，依法維護自身合法權益。街道、社區(qū)做好成立和完善業(yè)主委員會工作，做好業(yè)主委員會推薦、選舉人員素質的把關工作，盡量吸納有物業(yè)相關專業(yè)特長的業(yè)主加入業(yè)主委員會。

二、嚴格指導物業(yè)企業(yè)規(guī)范化管理

物業(yè)管理與群眾生活密切相關，涉及千家萬戶切身利益，是一項重要的民生工作。市委市政府、區(qū)委區(qū)政府非常重視物業(yè)管理問題，2021年6月16日盤錦市住建局印發(fā)了《推進全市住宅小區(qū)物業(yè)管理三年覆蓋實施計劃》，我區(qū)也相應制定了《推進全區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理三年全覆蓋實施計劃》，計劃中制定了通過三年努力，物業(yè)管理體制機制基本健全，物業(yè)管理領域突出問題得到有效治理，政府部門主導、街道（鎮(zhèn)）和社區(qū)多方參與、居民自治、協(xié)商共建、科技支撐的工作格局基本形成。2021年、2022年底前，全區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率分別達到85%和90%以上；到2023年底，經(jīng)過積極的探索和實踐，采取專業(yè)化物業(yè)服務、國有企業(yè)兜底、居民自治、社區(qū)代管等居民自主選擇的物業(yè)管理模式，實現(xiàn)全區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理率達到100%，其中專業(yè)化物業(yè)服務比例達到80%以上，物業(yè)服務水平顯著提高，群眾滿意度大幅提升的目標。

2021年年初大洼街道共有棄管小區(qū)16個，目前已有9個小區(qū)進入了物業(yè)服務企業(yè)，實現(xiàn)了專業(yè)化物業(yè)服務。對于尚未進入物業(yè)服務企業(yè)的小區(qū)，通過采取社區(qū)代管或居民自治的物業(yè)管理模式，目前物業(yè)管理覆蓋率已達100%。

結合老舊小區(qū)改造工作，改造任務完成后，為了促進物業(yè)企業(yè)進入各區(qū)域進行專業(yè)化管理，大洼區(qū)住建局和屬地街道、社區(qū)做了大量工作，對物業(yè)企業(yè)進行資源推薦，對業(yè)主進行走訪征求意見，但一是由于所改造的區(qū)域多為單體樓，沒有封閉小區(qū)的條件，無出入車行門和人行門，只有一個獨立的院落，接管后投入大收入少，物業(yè)企業(yè)進入的積極性不高。二是所涉及的區(qū)域居民住戶老年人居多，對引進物業(yè)企業(yè)多持反對意見。因為以上原因，多數(shù)老舊小區(qū)至今未實現(xiàn)物業(yè)企業(yè)專業(yè)化管理。

為了解決這一問題，堅持因勢利導，創(chuàng)新管理模式，引導有條件的小區(qū)通過業(yè)委會、物業(yè)管理委員會選聘物業(yè)服務企業(yè)，對小區(qū)實行專業(yè)化物業(yè)管理服務；對規(guī)模相對較小的小區(qū)，根據(jù)小區(qū)業(yè)主意愿采取物業(yè)管理居民自治的方式，由小區(qū)業(yè)主輪值、承包或雇用小區(qū)外其他人員，對小區(qū)提供保安、衛(wèi)生保潔等物業(yè)管理服務；對規(guī)模相對較大，無法實行專業(yè)化物業(yè)服務且未實行居民自治物業(yè)管理的小區(qū)，各鎮(zhèn)街可結合實際安排國有物業(yè)企業(yè)提供基礎物業(yè)服務；對上述情形以外在城市建成區(qū)范圍內的開放式小區(qū)等，可由所在街道（鎮(zhèn)）履行代管職責，通過招標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，代表業(yè)主簽訂物業(yè)服務合同，中標物業(yè)服務企業(yè)向區(qū)住建局備案，并納入行業(yè)管理，實施物業(yè)管理服務全覆蓋。物業(yè)服務管理費用，可根據(jù)物業(yè)企業(yè)（雇用人員）提供的物業(yè)服務內容，由小區(qū)全體居民或業(yè)主代表按少數(shù)服務多數(shù)的原則共同參與議定。

為了不斷規(guī)范物業(yè)服務行為，促進全區(qū)物業(yè)服務水平整體提升，提高廣大業(yè)主滿意度，加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)管，促進物業(yè)企業(yè)提高服務質量，大洼區(qū)進一步做好全區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務標準化考核工作，并將考核結果做以下運用。

依托全市物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)，將物業(yè)服務企業(yè)信用等級評定結果，納入物業(yè)服務企業(yè)誠信“紅黑名單”管理，完善守信聯(lián)合激勵、失信聯(lián)合懲戒機制，將信用評定結果與物業(yè)服務項目評優(yōu)和招投標結合使用。積極扶持社會信譽好、服務質量優(yōu)的物業(yè)企業(yè)做大做強，充分發(fā)揮品牌帶動效應，形成優(yōu)勝劣汰的市場競爭機制。提升物業(yè)服務企業(yè)履約意識，按照物業(yè)服務合同約定服務標準提供服務；改善物業(yè)從業(yè)人員素質不高、服務技能粗放；衛(wèi)生保潔不及時、消防電梯設施維保不善；服務、收費標準等方面公開公示工作不到位的現(xiàn)象。

三、全面營造積極正向的濃厚氛圍

按照職責分工，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負責召集物業(yè)管理協(xié)調會議，調解物業(yè)管理糾紛。我局將加強對鎮(zhèn)街的指導，要定期召開聯(lián)席會議，組織人大代表、政協(xié)委員、各民主黨派代表人士走進居民小區(qū)開展實地調研、督導檢查，聽取居民呼聲，反饋群眾意見，進一步架起政府和百姓之間的橋梁。要引導居民利用“指尖大洼”APP等載體反映訴求，形成便捷、高效的監(jiān)督氛圍。要加強社會宣傳，及時報道大洼推進老舊小區(qū)改造和物業(yè)規(guī)范化管理的重要措施、系列成果，烘托出政府關注、百姓支持、全民共建的濃厚環(huán)境。

盤錦市大洼區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局

2022年7月15日