各鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處），臨港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會，區(qū)政府各部門、直屬機構：

為加強地價管理，規(guī)范土地交易行為，依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》及《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，結合當前大洼區(qū)土地市場的實際情況，制定了新的土地級別和基準地價標準。經(jīng)區(qū)人民政府二屆四十一次常務會議審議通過，現(xiàn)予以公布，并將有關事項通知如下：

一、土地等級和基準地價是制定土地有償使用政策和地價評估及管理的重要依據(jù)。根據(jù)國家有關規(guī)定，區(qū)政府將定期調(diào)整和更新基準地價標準并及時公布實行。

二、凡通過土地市場以招標、拍賣、掛牌等方式供應的房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營性建設項目用地，出讓底價應根據(jù)新的基準地價標準，結合宗地區(qū)位和規(guī)劃條件等因素進行評估測算后按規(guī)定程序確定。

三、市自然資源局大洼分局、區(qū)財政局、區(qū)稅務局等相關部門要嚴格執(zhí)行調(diào)整后的基準地價標準。

四、本通知發(fā)布的土地級別和基準地價標準自2021年1月1日起執(zhí)行，原盤錦市大洼區(qū)人民政府辦公室文件《關于調(diào)整盤錦市大洼區(qū)城鎮(zhèn)國有土地基準地價標準的通知》（大政辦發(fā)〔2018〕75號）文件同時廢止。

 

附件：1.盤錦市大洼區(qū)城鎮(zhèn)國有土地基準地價標準

2.盤錦市大洼區(qū)國有土地級別范圍說明

3.盤錦市大洼區(qū)城鎮(zhèn)國有土地級別及基準地價標準使用有關問題的說明

 

 

盤錦市大洼區(qū)人民政府

2020年12月25日   

（此件公開發(fā)布）

 

附件1：

盤錦市大洼區(qū)城鎮(zhèn)國有土地基準地價標準

大洼區(qū)基準地價標準       

單位：（元/平方米）

 

附件3：

 

盤錦市大洼區(qū)城鎮(zhèn)國有土地級別及基準地價標準使用有關問題的說明

 

為完善我區(qū)城鎮(zhèn)國有土地基準地價體系，加強地價管理，保障國家土地資產(chǎn)的合理收益和土地使用者的合法權益，更好地使用《盤錦市大洼區(qū)國有土地級別與基準地價標準》，現(xiàn)將有關事項說明如下：

一、土地級別與基準地價覆蓋范圍

本次大洼區(qū)土地級別與基準地價的更新范圍為大洼區(qū)行政轄域內(nèi)的大洼街道、田家街道、王家街道、新興鎮(zhèn)、清水鎮(zhèn)、榆樹街道、唐家鎮(zhèn)、新立鎮(zhèn)、田莊臺鎮(zhèn)、趙圈河鎮(zhèn)、新開鎮(zhèn)、東風鎮(zhèn)、西安鎮(zhèn)、平安鎮(zhèn)。

二、關于土地級別范圍說明及宗地土地級別的確認

（一）土地級別范圍說明是對土地級別圖劃定的土地級別四至的簡要說明，在確定宗地的土地級別時以土地級別圖為準，同一宗地不能跨2個或2個以上級別。

（二）同一宗地跨兩個級別時，低級別范圍內(nèi)部分遵循較高級別基準地價。

三、關于商服、住宅、工業(yè)三類以外其他用途土地級別及有關地價標準的使用

本次土地定級采用分類定級，共分商服、住宅、工業(yè)三類用途定級。中華人民共和國國家標準《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2017）中相關用途與基準地價用途進行了銜接。

土地用途分類體系中部分土地用途與本次評估基準地價用途銜接表（2020）

四、關于基準地價內(nèi)涵及設定條件

基準地價是指在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設用地擴展邊界范圍內(nèi)，對平均開發(fā)利用條件下，不同級別或不同均質(zhì)地域的建設用地，按照商服、住宅、工業(yè)等用途分別評估，并由政府確定的某一估價期日法定最高使用年期土地使用權的區(qū)域平均價格。

（一）基準地價的估價基準日：2020年1月l日。

（二）基準地價的使用年期：各類用地法定最高出讓土地使用年期，即商服用地為40年，住宅用地為70年，工業(yè)用地為50年。

（三）開發(fā)程度的設定

1.城區(qū)開發(fā)程度的設定：

商服用地設定為“六通一平”，即宗地紅線外通路、供水、排水、通電、通訊、供熱及宗地紅線內(nèi)場地平整。

住宅用地設定為“七通一平”，即宗地紅線外通路、供水、排水、通電、通訊、供熱、通燃氣及宗地紅線內(nèi)場地平整。

工業(yè)用地設定為“五通一平”，即宗地紅線外通路、供水、排水、通電、通訊及宗地紅線內(nèi)場地平整。

2.鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)程度的設定：

商服用地設定為“五通一平”，即宗地紅線外通路、供水、排水、通電、通訊及宗地紅線內(nèi)場地平整。

住宅用地設定為“六通一平”，即宗地紅線外通路、供水、排水、通電、通訊、通燃氣及宗地紅線內(nèi)場地平整。

工業(yè)用地設定為“三通一平”，即宗地紅線外通水、通路、通電及宗地紅線內(nèi)場地平整。

3.平均容積率的設定：

商服用地和住宅用地平均容積率為1.6，工業(yè)用地平均容積率為1.0。

4.土地還原利率：商服用地為7.5%、住宅用地為6.5%、工業(yè)用地為5.5%。

五、關于容積率修正

（一）商服用地和住宅用地宗地地價評估、出讓金評估、規(guī)劃指標調(diào)整補交差價評估時，需進行容積率修正；容積率在修正系數(shù)表范圍內(nèi)且表中沒有修正系數(shù)的，修正系數(shù)采用相鄰兩個修正系數(shù)線性插值確定。

（二）商服用地、住宅用地容積率小于1.1或大于8.0時，采用基準地價系數(shù)修正法評估時不做向下減價或向上加價修正。

（三）工業(yè)用地不進行容積率修正。

六、關于期日修正

在使用基準地價系數(shù)修正法進行評估時，須進行期日修正，期日修正根據(jù)大洼區(qū)物價上漲指數(shù)和地價上漲幅度確定。

七、土地使用年期修正

在使用基準地價系數(shù)修正法進行評估時，對于出讓宗地的土地出讓年限或剩余使用年限達不到法定最高出讓年限的，需進行土地使用年期修正。其公式為：

=×[1－（1/（1+r）m）]/[1－（1/（1+r）n）]

式中：

——年期修正后宗地價格；

——最高出讓年限的宗地地價；

m——待估宗地的使用年限；

n——最高出讓年限；

r——土地還原率。

八、宗地開發(fā)程度修正

基礎設施配套費標準

單位：元/平方米

九、宗地地價計算公式

按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的基本公式，本次大洼區(qū)基準地價計算公式，根據(jù)地價影響因素和宗地地價修正系數(shù)表，其計算公式：

+

式中：

——評估的宗地價格；

——宗地所在區(qū)域的基準地價；

——宗地所在區(qū)域綜合因素修正系數(shù)；

——估價期日、容積率、土地使用年期等其他修正系數(shù)；

——宗地所在區(qū)域基礎設施配套程度修正值。

十、執(zhí)行時間

其中市基準地價覆蓋范圍在全市基準地價調(diào)整獲批前，仍執(zhí)行市基準地價，涉及大洼區(qū)部分自2021年1月1日起執(zhí)行。

 

文件解讀：盤錦市大洼區(qū)人民政府關于調(diào)整城鎮(zhèn)國有土地級別及基準地價標準的通知 大政發(fā)〔2020〕7號 解讀